Der Traum vom Eigenheim - und wie er wahr wird

Sie träumen schon lange vom eigenen Haus im Grünen? Mit einer Designküche, schönstem Ahornparkett und einem atemberaubenden Blick auf die Alpenlandschaft der Ostschweiz? Je klarer Ihre Pläne für die eigenen vier Wände, desto konkreter sind die Fragen, die Sie sich stellen werden. Was können wir uns leisten? Welches Hypothekarmodell passt zu uns? Sind die Zinsen bei

Mariella und Peter Straub sind stolze Eltern und überlegen sich schon seit längerer Zeit, das Mieterdasein aufzugeben und ein eigenes Haus zu kaufen. Im Beratungsgespräch mit Ihrem Kundenberater der St.Galler Kantonalbank entscheiden sie sich dafür, zuerst einmal ihre finanziellen Möglichkeiten auszuloten und sich anhand dieser Rechnung das passende Objekt zu suchen. Damit sie realistisch planen können, müssen sie genau wissen, welche Eigenmittel sie zur Verfügung haben. Für die Berechnung berücksichtigen die Zwei sämtliche Ersparnisse, inklusive neustem Pensionskassenausweis. Was Sie in Ihrem Budget nicht vergessen sollten: Sind neben dem Erwerb des Eigenheims weitere Anschaffungen geplant? Und sind genügend Reserven für Notfälle vorhanden?

Wenn flüssige Eigenmittel Gold wert sind

Am einfachsten ist es, wenn Sie die notwendigen 20% Eigenkapital in Form von flüssigen Mitteln, sprich Ersparnissen und Wertschriften, mitbringen. Es gibt jedoch noch weitere Möglichkeiten wie beispielsweise den Erbvorbezug oder ein Darlehen von Drittpersonen. Beliebt und möglich sind zudem auch die Verpfändung oder der Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der Pensionskasse (höchstens 10% der Anlagekosten) oder der 3. Säule. Aber Achtung: Der Vorbezug aus der zweiten oder dritten Säule hat Auswirkungen auf Ihre Vorsorgesituation. Mehr im Absatz «Vorsorgen & erbrechtliche Aspekte prüfen».

Ist das Traumobjekt tragbar?

Die Eigenmittel sind das Eine, die Tragbarkeit das Andere. Die finanzielle Belastung, die sich aus dem Erwerb des Eigenheims und den Unterhaltskosten ergeben, muss tragbar sein. Eine einfache Faustregel besagt, dass die Summe aller Kosten aus Zinsen, Amortisation und Unterhalt nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen sollte. Machen wir ein Beispiel: Die Eheleute Straub verdienen im Jahr ein Bruttoeinkommen von 120‘000 Franken. Die Maximalbelastung beträgt in diesem Fall also 40‘000 Franken. Gut zu wissen, dass die St.Galler Kantonalbank dabei stets mit etwas höheren Zinssätzen für die Hypotheken rechnet, als die aktuell gültigen. Es könnte ja schliesslich sein, dass die Zinsen steigen. Berechnen Sie die Tragbarkeit Ihres Traumobjekts jetzt mit unserem Hypothekarrechner.

Indirekt amortisieren und Steuern sparen

Für die Rückzahlung ihrer Hypothek hat die Familie Straub grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Die direkte und die indirekte Amortisation. Bei der direkten Amortisation zahlt die Familie in regelmässigen Raten einen Teil der Hypothek zurück, wodurch sich die Zinskosten verringern. In der Steuererklärung jedoch kann nach jeder Amortisation weniger Schuldzinsabzug verbucht werden und die Steuerbelastung steigt deshalb mit jedem Jahr. Genau umgekehrt verhält sich die indirekte Amortisation. Es handelt sich dabei um eine Rückzahlung der Hypothek, die in der Regel mit den Geldern der gebundenen Vorsorge (Säule 3a) erfolgt. Dabei wird das 3a-Konto vom Hypothekargläubiger verpfändet und spätestens bei der Pensionierung ausbezahlt und für die Tilgung der Hypothek verwendet. Anders als bei der direkten Amortisation bleibt die Verschuldung bestehen und die Schuldzinsen können jedes Jahr in voller Höhe in der Steuerrechnung berücksichtigt werden. Dazu können auch die einbezahlten 3a-Beiträge vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Raus aus dem Hypotheken-Dschungel

  Variable Hypothek Fest-Hypothek Geldmarkt-Hypothek
Vorteile
  • Finanzielle Entlastung bei sinkenden Zinsen
  • Wechsel in ein anderes Modell jederzeit möglich
  • Fester Zinssatz während der ganzen Laufzeit
  • Keine Mehrbelastung bei steigenden Zinsen
  • Genaue, klare Budgetierung
  • Zinsreduktion bei sinkenden Zinssätzen
  • Hohe Transparenz
  • Schutz vor Zinsanstieg (mit Zinsabsicherung)
  • Möglichkeit zum Produktwechsel (ohne Zinsabsicherung)

Nachteile

  • Grössere finanzielle Belastung bei Zinssatzerhöhung
  • Unveränderte Belastung bei sinkenden Zinssätzen
  • Modellwechsel bei fester Laufzeit nicht möglich
  • Zinsschwankungen sind nach eigenem Ermessen mitzutragen
Ihre
Strategie
Sie wollen flexibel und unabhängig entscheiden. Sie rechnen mit steigenden Zinssätzen oder wollen präzise budgetieren. Sie wollen von tiefen Geldmarktzinsen profitieren und sich vor Zinsanstiegen finanziell schützen.

Ist die Tragbarkeit und somit die Finanzierung gesichert, kommt die Frage nach dem Hypothekarmodell. Familie Straub hat sich dafür entschieden, die Finanzierung über die St.Galler Kantonalbank abzuwickeln und finanziert ihr Eigenheim mit den notwendigen 20% Eigenmittel, für die anderen 80% nehmen sie eine Hypothek auf. Gewährt eine Bank eine Hypothek, so wird sie in eine sogenannte 1. (2/3 der Anlagekosten) und 2. Hypothek unterteilt. Die 2. Hypothek wird dabei während 15-20 Jahren zurückbezahlt.

Im Grundsatz gibt es 3 verschiedene Hypothekarmodelle. Für den Entscheid spielen vier Faktoren eine entscheidende Rolle: Persönliche Risikobereitschaft und Risikofähigkeit, aktuelles Zinsumfeld und Zinsentwicklung. Dazu gilt es auch Ihre persönliche Situation mit einzubeziehen: Was haben Sie für berufliche Ziele? Wo sehen Sie Ihren Arbeitsplatz längerfristig? Wie sieht es mit Familienplanung aus? All dies ist mitentscheidend, für welches Hypothekarmodell und für welche Laufzeit Sie sich schliesslich entscheiden. Als Familie profitieren Sie zudem von der Familienvergünstigung von 0.50% auf 200‘000 Franken in den ersten fünf Jahren. Auch eine Kombination mehrerer Modelle und Laufzeiten ist möglich und üblich. Sie sehen, das günstigste Hypothekarmodell muss nicht immer das Beste sein. Vielmehr ist es dasjenige, welches den vorher genannten Faktoren am besten Rechnung trägt.

Vorsorgen und erbrechtliche Aspekte prüfen

Irene und Arthur Blatter sind bereits einen Schritt weiter in der Planung. Die Frage, ob es ein Neubau, ein Fertighaus oder ein Renovationsobjekt sein soll, haben sie bereits beantwortet. Sie haben sich für ihr Traumhaus entschieden. Da der Hauskauf in der Regel eine langfristige Investition ist und sich in dieser Zeit einiges – auch unerwartetes - ändern kann, bietet ihnen die St.Galler Kantonalbank eine persönliche Vorsorgeanalyse an. Eine solche Analyse gibt einen Überblick über die Vorsorgesituation und zeigt allfälligen Handlungsbedarf auf. Insbesondere die Absicherung des Ehe- oder Lebenspartners oder der Kinder sind zentrale Punkte einer verantwortungsvollen Vorsorgeplanung. Möglicherweise werden Lücken ersichtlich, nicht zuletzt deshalb, weil Sie Vorsorgegelder als Eigenmittel eingesetzt haben.

Auf dieser Basis können anschliessend Massnahmen zur Schliessung allfälliger Vorsorgelücken vorgeschlagen beziehungsweise umgesetzt werden.

Eine gute Übersicht und eine entsprechende Planung helfen Ihnen, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Wenden Sie sich an uns: Gemeinsam mit Ihnen erarbeiten wir eine individuelle Lösung, damit Sie Ihren Wohntraum entspannt und langfristig geniessen können.