Der Grundstückkauf - finden Sie, wonach Sie suchen

Haben Sie sich für den Bau eines Eigenheims entschieden, folgen die ersten konkreten Schritte. Es geht darum ein Grundstück zu erwerben, die Finanzierungsunterlagen zusammenzustellen und die Nebenkosten beim Erwerb zu berücksichtigen.

Beachten Sie für diese Prüfung die folgenden Schritte:

  1. Lassen Sie den Wert des Bodens durch unabhängige Fachleute beurteilen. Gerne vermitteln Ihnen die Kundenberater der St.Galler Kantonalbank ausgewiesene Fachleute.
  2. Prüfen Sie das Grundstück auf folgende Kriterien:
  • Liegt das Bauland in einer rechtskräftigen Bauzone?
  • Mit welchen Bauten oder Überbauungsmöglichkeiten ist in der näheren und weiteren Nachbarschaft zu rechnen?
  • Bestehen die Zufahrten bereits oder müssen Sie erneuert, ausgebaut oder sogar neu erstellt werden?
  • Sind Leitungen für Gas, Strom, Kanalisation und Wasser vorhanden?
  • Wie steht es um den Baugrund? Besteht Rutschgefahr?
  1. Machen Sie sich vor einem Bodenkauf unbedingt mit den Bauvorschriften vertraut. Diese sind im kantonalen Baugesetz sowie im Baureglement der Gemeinde mit dazugehörigem Zonenplan enthalten. Sie können unter anderem Vorschriften über die Stellung des Gebäudes, der Dachform und der Farbgebung enthalten aber auch besondere Vorschriften bezüglich Heizung oder Garagen. Wo solche konkreten Vorschriften bestehen, sollten Sie unbedingt dafür besorgt sein, diese Auswirkungen zu prüfen - auch aus finanzieller Hinsicht.

Wenn Sie das Grundstück auch nach einer genaueren Überprüfung erwerben möchten, müssen Sie mit dem Grundbuchamt der jeweiligen Gemeinde in Kontakt treten.

In einem ersten Schritt können Sie dort einen Grundbuchauszug der gewünschten Parzelle verlangen. Dieser verschafft Ihnen zum einen Klarheit, was alles im Kaufpreis inbegriffen ist. Zum andern enthält er die Rechte und Pflichten für den Besitzer. Lesen Sie deshalb diesen Auszug genau durch.

Aufgrund der Pläne, des Baubeschriebs und des Kostenvoranschlags kann die Bank den Belehnungswert ermitteln und einen Baukredit offerieren. Nachdem das Gebäude fertiggestellt ist, muss der Bauherr den Neubau zur Schätzung beim Grundbuchamt anmelden. Grundlage für die Schätzung durch die amtliche Schätzungskommission bilden je ein Grundriss-, Schnitt- und Ansichtsplan sowie die Baukostenabrechnung. Private Schätzer sind ebenfalls in der Lage, für besondere Bedürfnisse Schätzungen auszuführen.

Bei der amtlichen Schätzung werden verschiedene Werte ermittelt:

  • Verkehrswert: Der Verkehrswert eines Grundstückes entspricht dem mittleren Wert, zu dem ein Grundstück gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend verkauft wird. Dieser wird sowohl vom Bodenwert wie auch vom Mietwert der Gebäude beeinflusst. Zudem bildet er den Steuerwert.
  • Neuwert & Zeitwert: Als Neuwert gilt der Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes im Zeitpunkt der Schätzung erforderlich wäre. Mit dem Minderwert wird die wertmässige Einbusse, die der Neuwert seit der Erbauung zufolge Alters und Abnützung oder aus anderen Gründen erlitten hat, beziffert. Beim Zeitwert schliesslich handelt es sich um den Zustandswert eines Gebäudes im Zeitpunkt der Schätzung. Die Ermittlung dieses Wertes erfolgt in der Weise, dass der Minderwert vom Neuwert abgezogen wird. Diese Werte bilden die Grundlage für die Gebäudeversicherung.
  • Mietwert: Bei selbstbewohnten Eigenheimen entspricht der Mietwert den erzielten beziehungsweise erzielbaren Erträgnissen für gleiche oder zumindest ähnliche Objekte unter angemessener Berücksichtigung des Nutzungswertes des im Grundstück investierten Kapitals.

Wenn Sie das Grundstück erwerben möchten und sich mit dem Verkäufer einig sind, schliessen Sie einen Kaufvertrag ab.

Dies ist die übliche Form, Grundeigentum zu übertragen. Der Vertrag wird im Grundbuch notiert. Rund um den Kaufvertrag gibt es verschiedene Optionen, Zusatzverträge und Rechte die Sie oder der Verkäufer anwenden können. Beispielsweise wenn Sie sich das Kaufsrecht für ein Grundstück sichern wollen, den Kauf aber erst später vollziehen möchten.

Damit Sie Ihren Kaufvertrag besser verstehen und interpretieren können, haben wir Ihnen eine Wegleitung zur Überprüfung des Kaufvertrags aufbereitet.

Folgende Aspekte sollten Sie zudem beachten:

Wenn Sie ein Objekt erwerben, kommen nebst dem eigentlichen Kaufpreis noch Nebenkosten dazu.

Hier ein kurzer Überblick:

  • Die Handänderungssteuer: Die Handänderungssteuer wird bei jeder Übertragung des Grundeigentums vom Grundbuchamt berechnet. Der Steuersatz ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich und wird vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers erhoben. Verpflichtet sich der Verkäufer zum Beispiel zur Erstellung eines Gebäudes auf dem Baulandgrundstück, so bezieht sich die Handänderungssteuer auf den Gesamtpreis für das Land und die Baute. Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt der Kaufpreis unter der amtlichen Verkehrswertschätzung, so ist diese massgebend.
  • Die Grundbuchgebühren: Bei jeder Handänderung werden Grundbuchgebühren in Rechnung gestellt. Sie werden aufgrund des kantonalen Gebührentarifs für die Grundbuchämter berechnet. Dazu kommen noch kleinere Gebühren und Barauslagen. Bei neu zu vermessenden Parzellen sind die Vermessungs- und Vermarkungskosten des Geometers ebenfalls zu berücksichtigen. Von Gesetzes wegen ist der Erwerber eines Grundstückes handänderungssteuerpflichtig. In der Praxis werden die Handänderungssteuern und die Grundbuchgebühren mehrheitlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Im Kaufvertrag kann auch die Übernahme dieser Kosten durch den Verkäufer vereinbart werden.
  • Kosten für die Pfanderrichtung: Die Gebühr für die Errichtung von Grundpfandrechten ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Im Kanton St. Gallen sind die Gebühren für eine Errichtung/Erhöhung von Register-Schuldbriefen (elektronische Schuldbriefform) günstiger als bei Inhaber- oder Namen-Papierschuldbriefen.

Der Kauf des passenden Grundstücks und die Wahl kompetenter Partner sind wichtige Grundsteine für den erfolgreichen Bau eines Eigenheims. Für die definitive Beurteilung einer Kreditanfrage benötigt die Bank verschiedene Unterlagen, die im Folgenden aufgeführt werden.

Allgemeine Unterlagen

  • Ortsplan
  • Situationsplan/Katasterplan
  • Planunterlagen (primär Grundrisse)
  • Kubatur
  • Aktuelle amtliche Schätzung
  • Fotos (Innen und Aussen)

Unterlagen für Neubauten

  • Baukostenschätzung / -voranschlag
  • Baubewilligung
  • GU-Vertrag (falls vorhanden)