Der Entscheid - treffen Sie die richtige Wahl

Das Wohnen geniesst in unserer Kultur einen besonders hohen Stellenwert - umso schöner ist es, wenn man seine vier Wände nach eigenen Bedürfnissen gestalten kann.

Zur Orientierung für Sie haben die Immobilien-Experten der St.Galler Kantonalbank auf dieser Webseite die wichtigsten Punkte zusammengefasst, die es beim Neubau zu beachten gilt.

In einem ersten Schritt geht es um Ihre Bedürfnisse. Machen Sie sich bewusst, was für Anforderungen Sie an Ihr Eigenheim stellen: Fertigen Sie Skizzen an und formulieren Sie Ihre Wünsche aus.

Der folgende Leitfaden hilft Ihnen, an die wichtigsten Punkte zu denken:

  • Ist-Situation: Was gefällt Ihnen an der aktuellen Wohnsituation und was nicht?
  • Minimal-Kriterien: Absolut notwendige Raum- und Nutzungsbedürfnisse?
  • Ideal-Kriterien: sinnvolle Zusatzbedürfnisse als wünschbare Idealverhältnisse?
  • Optimal-Kriterien: Wünsche, die je nach Budget realisiert werden sollen?

Erwartungen an Wohnlage und Wohnort

Sehr viel Beachtung sollten Sie der Wohnlage und dem Bauplatz mit seiner näheren Umgebung schenken. Diese beiden Kriterien sind für die Wohnqualität ebenso wichtig wie das Eigenheim selbst. Verschiedene Gesichtspunkte sollten Sie berücksichtigen:

Was für eine Lage soll das Grundstück haben? Möchten Sie am Stadtrand oder mitten im Grünen wohnen? Welche Verkehrsverbindungen sind für Sie wichtig? Was für Einkaufsmöglichkeiten brauchen Sie? Wie weit darf Ihr Arbeitsort entfernt sein? Welche Sportanlagen und Naherholungsgebiete wünschen Sie in der Umgebung? Wo können Sie Ihre Hobbies ausüben? Wie weit haben die Kinder zur Schule? Und wie hoch ist der Steuerfuss in dieser Wohngemeinde?

Sie können unterschiedliche Berechnungen mit unseren Online-Berechnungstools zum Thema Steuern vornehmen. Zusätzlich erhalten Sie mit unserer Wegleitung Entscheidungshilfe für den Erwerb von Wohneigentum weiterführende Informationen zum Thema.

Das ist eine der wichtigsten Vorabklärungen bevor Sie sich für den Bau eines Eigenheims entscheiden.

Am besten verschaffen Sie sich zuerst einmal einen groben Überblick. Deshalb haben wir für Sie den Baukostenplan der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung aufgelistet. Er zeigt ungefähr auf, welche Kosten anfallen:

Die Anlagekosten

Sämtliche für den Erwerb des Grundstücks und die Erstellung der geplanten notwendigen Bauaufwendungen sind in den Anlagekosten vereint. Folgende Kostengruppen sind dabei zu beachten:

0 Kosten für Grundstücks- oder Baurechtserwerb samt Erschliessungen ausserhalb des Grundstücks.
1 Vorbereitungsarbeiten für Baugrunduntersuchungen, Spezialfundationen, Baugrubensicherungen usw.
2 Gebäudekosten für sämtliche Arbeiten und Lieferungen der am Gebäude beteiligten Handwerker und Unternehmer.
3 Betriebseinrichtungen (kommen im Eigenheimbereich kaum vor).
4 Umgebungskosten für Werkleitungen innerhalb des Grundstücks, Gartenanlagen, Strassen, Plätze, Stützmauern, zugehörige Honorare.
5 Baunebenkosten für Bewilligungen, Anschlussgebühren für Wasser, Elektrizität, Bauversicherungen und -zinsen, Schätzungskosten usw.

Kostenschätzung und Kostenvoranschlag

Eine erste Schätzung der mutmasslichen Gebäudekosten kann aufgrund des Preises pro Kubikmeter umbauten Raumes erfolgen. Zusammen mit den bekannten Kosten der Gruppe 1 und den provisorisch zu erfassenden Aufwendungen der weiteren Gruppen kann der Bauherr frühzeitig erfahren, wie viel sein Bauvorhaben ungefähr kosten wird. Nach der erfolgten Planung werden die Offerten der Handwerker und Unternehmer aufgrund des Leistungsverzeichnisses des Architekten eingeholt und die Kosten im detaillierten Kostenvoranschlag zusammengestellt. Das Leistungsverzeichnis soll dabei sehr ausführlich sein und genaue Material- und Qualitätsangaben und möglichst genaue Mengenangaben enthalten. Je seriöser das Leistungsverzeichnis, umso besser ist die Kontrolle der Bauausführung und die Einhaltung des Kostenvoranschlages gewährleistet. Werden während des Baues noch Änderungen vorgenommen, so ist es unerlässlich, dass sich der Bauherr jedes Mal über die entstehenden Mehr- oder Minderkosten gegenüber dem Kostenvoranschlag verbindlich orientieren lässt.

Haben Sie sich auch schon Gedanken darüber gemacht, welche Eigentumsart für Sie in Frage kommt? Eigentum ist nicht gleich Eigentum. Überlegen Sie sich daher gut, welche Form für Sie die Passende ist und auch langfristig die beste Wahl. Sie haben dabei die Wahl zwischen den folgenden drei Arten:

  • Alleineigentum
    Die Liegenschaft gehört Ihnen vollumfänglich. Sowohl natürliche, als auch juristische Personen können Alleineigentümer sein.
  • Miteigentum
    Ohne die Teilung der Sache sind die Miteigentümer nur nach Bruchteilen berechtigt. Es handelt sich dabei um so genannte ideelle Anteile. Diese sind rechtlich nach den gleichen Grundsätzen zu behandeln, wie jene des Alleineigentümers. Jeder Eigentümer kann dabei über seinen Teil verfügen, ihn veräussern oder gar verpfänden. Es besteht jedoch von Gesetztes wegen her ein Vorkaufsrecht für andere Miteigentümer.
  • Gesamteigentum
    In diesem Falle sind alle Eigentümer am Ganzen beteiligt und bilden eine Gemeinschaft - bei der im Gegensatz zum Miteigentümer keine sachrechtlichen Anteile bestehen. Damit ein Gesamteigentum entstehen kann, brauch es eine eheliche Gütergemeinschaft, eine Erben- oder eine einfache Gesellschaft, eine Kollektivgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft.

Für den Bau eines Hauses braucht es eine Vielzahl an Handwerkern, Lieferanten und Unternehmen. Zudem gilt es, das Bauprojekt professionell und detailliert zu planen und bei der Umsetzung zu überwachen. Überstürzen Sie nichts: Lassen Sie sich von Ihrem Generalunternehmer, Architekten oder Makler einen Vertragsentwurf erstellen und überprüfen Sie diesen in aller Ruhe.

Alleine schon die planerischen und organisatorischen Aufgaben nehmen viel Zeit in Anspruch. Und sie erfordern Know-how sowie ein weites und dichtes Beziehungsnetz in der Branche. Deshalb ist es für die Bauherrschaft am einfachsten, wenn diese Verantwortung einem oder ein paar ausgewählten Partnern übertragen wird, auf die man sich voll und ganz verlassen kann.

Grundsätzlich stehen drei Optionen zur Verfügung:

  1. Bauen mit Generalunternehmer
    Einem Generalunternehmer übertragen Sie die Ausführung des Bauvorhabens. Derweil überlassen Sie die Planung einem Dritten, in der Regel einem Architekten. Der Vorteil:
    Der Generalunternehmer führt das Bauvorhaben gemäss den Plänen des Architekten aus. Ihnen bleiben so Verhandlungen mit den einzelnen Lieferanten und Handwerkern erspart. Den Werkpreis darf er nicht überschreiten.
     
  2. Bauen mit Totalunternehmer
    Wenn Sie das Bauvorhaben und die Planung einem einzigen Hauptverantwortlichen übertragen möchten, wählen Sie dafür einen Totalunternehmer. Dieser führt das Projekt von A bis Z mit den von ihm gewählten Partnern durch. Wie bei einem Generalunternehmer profitieren Sie hier von den Erfahrungen und Beziehungen Ihres Partners.
     
  3. Bauen mit einem Architekten
    Der Architekten ist eine Vertrauensperson, die Ihre Anliegen gegenüber anderen Partnern vertritt und Ihre Wünsche so gut wie möglich zu realisieren versucht. Wir raten: Prüfen Sie den Berufsregistereintrag des Architekten unter www.reg.ch. Vergleichen Sie mehrere Architekten und prüfen Sie deren Referenzen, bevor Sie sich entscheiden.

Holen Sie eine neutrale Zweitmeinung ein.

Wenn der Partner für Ihr Bauvorhaben noch keine oder erst wenige erfolgreiche Projekte vorweisen kann, ist eine Zweitmeinung angebracht. Fragen Sie bei bisherigen Kunden nach, besichtigen Sie Referenzbauten oder wenden Sie sich an die Immobilien-Fachleute Ihrer Bank.

Damit Sie Ihren Architektur-, Werk- oder Kaufvertrag sowie gegebenenfalls Ihr Stockwerkeigentümerreglement besser verstehen und interpretieren können, haben wir Ihnen unterschiedliche Wegleitungen vorbereitet:

Wegleitung zur Überprüfung Architekturvertrag
Wegleitung zur Überprüfung Werkvertrag
Wegleitung zur Überprüfung Kaufvertrag
Wegleitung zur Überprüfung Stockwerkeigentümerreglement